공매와 경매의 차이점과 투자 전략

1. 공매와 경매란?

 

부동산이나 동산을 저렴하게 구입할 수 있는 방법 중 대표적인 것이 공매와 경매입니다. 이 두 가지는 모두 채권자의 채권 회수를 위해 물건을 매각하는 방식이지만, 절차와 운영 방식에서 차이가 있습니다.

 

1) 공매란?

공매(公賣, Public Sale)는 국가, 공공기관, 또는 한국자산관리공사(캠코)와 같은 기관이 체납자 또는 파산자의 자산을 매각하는 방식입니다. 보통 세금 체납이나 공공기관의 채권 회수를 위해 진행됩니다.

2) 경매란?

경매(競賣, Auction)는 법원이 민간 채권자의 신청을 받아 진행하는 강제 매각 방식입니다. 주로 금융기관 대출 연체로 인해 담보 자산이 압류된 후 매각되는 과정입니다.

 

 

 

2. 공매와 경매의 차이점

 

구 분	공 매	경 매
진행 기관	한국자산관리공사(캠코), 공공기관	법원
원인	세금 체납, 공공기관 채권 회수	금융권 대출 연체, 개인 간 채무 불이행
진행 절차	전자입찰(온비드)	법원 경매 시스템 이용
낙찰 결정	최고가 입찰자 선정	최저입찰가 이상 최고가 입찰자 선정
점유자 강제퇴거	점유자에 대한 명도 소송이 필요 없음	명도 소송 필요 가능성 있음

 

 

3. 공매 절차

 

공매는 한국자산관리공사의 온비드(OnBid) 시스템을 통해 진행됩니다.

 

1) 공매 공고 확인: 온비드 웹사이트에서 매각 물건을 확인합니다.

2) 입찰 신청: 온라인을 통해 입찰가를 제출합니다.

3) 낙찰자 결정: 최고가 입찰자가 낙찰됩니다.

4) 대금 납부: 낙찰자는 계약금과 잔금을 납부합니다.

5) 소유권 이전: 대금 납부 완료 후 소유권이 이전됩니다.

 

 

4. 경매 절차

 

법원 경매는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

1) 경매 개시 신청: 채권자가 법원에 경매 신청을 합니다.

2) 경매 공고 확인: 법원 경매 사이트에서 물건 정보를 확인합니다.

3) 입찰 참여: 입찰 보증금을 납부하고 입찰서를 제출합니다.

4) 낙찰자 결정: 최저입찰가 이상 최고가 입찰자가 낙찰됩니다.

5) 잔금 납부 및 소유권 이전: 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이 이전됩니다.

 

 

5. 공매와 경매의 장단점

 

공매의 장점

•  경쟁률이 상대적으로 낮음
•  점유자 강제퇴거 절차가 없음
•  전자입찰 방식으로 간편함

 

공매의 단점

•  시장에서 선호도가 낮아 일부 물건은 매각이 어려울 수 있음
•  감정가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있음

 

경매의 장점

•  감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 가능
•  다양한 물건이 지속적으로 공급됨

 

경매의 단점

•  점유자가 있을 경우 명도 소송 필요
•  절차가 상대적으로 복잡하고 시간 소요가 큼

 

6. 공매와 경매를 활용한 투자 전략

• 목적에 맞는 매물 선택: 투자용인지 실거주용인지에 따라 공매나 경매를 선택해야 합니다.
• 입찰 전 철저한 분석: 감정평가서, 등기부등본, 주변 시세 등을 철저히 조사해야 합니다.
• 자금 계획 수립: 입찰 후 잔금 납부 기한을 고려하여 자금 조달 계획을 세워야 합니다.
• 법적 리스크 점검: 공매와 경매 모두 법적 문제(점유 관계, 세금 부담 등)를 고려해야 합니다.

 

7. 결론

 

공매와 경매는 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회입니다. 공매는 공공기관이 관리하는 만큼 절차가 간단하고 안정적이지만, 경매에 비해 경쟁률이 낮은 대신 매력적인 물건이 적을 수 있습니다. 반면, 경매는 다양한 물건을 선택할 수 있는 장점이 있지만, 복잡한 법적 절차를 동반할 수 있습니다.

따라서 자신의 투자 성향과 자금 계획을 고려하여 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.